www.bon-em.pl

biuro@bon-em.pl NIP: 652-124-94-55
43-502 Czechowice-Dziedzice, ul.Krótka 1, tel:+48 32 215 27 16, fax:+48 32 215 34 53

Szybki kontakt

imię i nazwisko

zapytanie


Zarządzanie nieruchomościami

 

 
OBOWIĄZKI I UPRAWNIENIA ZARZĄDCY 

 

 

I.1.1     Zakres obowiązków i uprawnień zarządcy

 

Zarząd, to podejmowanie wszelkich decyzji i czynności, które zmierzają do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym. Zarząd lub w imieniu jego wybrany Zarządca winien również podejmować wszelkie starania w celu inwestowania w nieruchomość, aby uzyskać w przyszłości pożytki obniżające koszty członków wspólnoty.
Uprawnienia i obowiązki Zarządcy wynikają z przepisów Ustawy
o Gospodarce Nieruchomościami[1], Ustawy o własności lokali[2] jak również innych ustaw i przepisów wykonawczych. Szczegółowy zakres uprawnień
jak i obowiązków powinna określać umowa o zarządzanie nieruchomością.
 

I.1.1.1    Wykaz obowiązków i uprawnień Zarządcy nieruchomości

 

 
  • prowadzenie dokumentacji technicznej i finansowej dla zarządzanej nieruchomości;
  • sporządzanie projektów uchwał podejmowanych przez wspólnotę;
  • wykonywanie uchwał podejmowanych przez wspólnotę;
  • prowadzenie spraw meldunkowych zgodnie z obowiązującymi przepisami;
  • zapewnienie dostaw mediów – energii elektrycznej, cieplnej, wody, odprowadzenia ścieków, odbioru odpadów stałych;
  • zlecanie utrzymania czystości i należytego porządku w zakresie wspólnego użytkowania pomieszczeń wspólnych;
  • zlecanie usuwania skutków awarii;
  • zlecanie bieżącej konserwacja części wspólnych nieruchomości;
  • zlecanie do wykonania bieżących remontów;
  • terminowe dokonywanie opłat z tytułu ubezpieczenia majątku wspólnoty
    i zobowiązań podatkowych;
  • windykacja zaległości;
  • zwoływanie corocznych zebrań sprawozdawczych wspólnoty;
  • określanie wysokości zaliczek na koszty bieżącej eksploatacji i fundusz remontowy;
  • zawieranie umów z firmami na wykonywanie usług na rzecz wspólnoty;
  • prowadzenie ewidencji dotyczącej lokali i ich mieszkańców
  • dokonywanie wszelkich rozliczeń poprzez rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej.
 

I.1.1.2   Wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu

 

 
Uchwały wspólnoty mieszkaniowej decydują o podjęciu przez Zarząd lub Zarządcę czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Do tych czynności należą:
  • ustalenie zaliczek na koszty bieżącej eksploatacji i na fundusz remontowy;
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  • ustalenie wynagrodzenia dla zarządu lub zarządcy nieruchomości;
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania;
  • wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej;
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów po powstaniu odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  • wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów;
  • dokonywanie podziału nieruchomości wspólnej;
  • wytaczanie powództwa w stosunku do właścicieli zalegających z opłatami lub uporczywie i rażąco naruszających porządek domowy;
  • udzielanie Zarządowi pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

[1] -Dz.U. Nr 115 poz.741 z 1997 roku z późniejszymi zmianami
[2] -Dz.U. Nr 85 poz. 388 z 1994 roku z późniejszymi zmianami
 
 
 
Zarządzanie

 

 
BIURO OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI EDWARD MORYTO oferuje pełen pakiet usług niezbędnych do prawidłowego zarządzania nieruchomością, które można podzielić na trzy podstawowe grupy:
 
1.      czynności administracyjne i techniczne
 
2.      kompleksowa obsługa księgowa
 
3.      obsługa prawna
 
Nieruchomości , z którymi nasza firma zawarła umowę o zarządzanie mają zapewnione wszystkie usługi zawarte w ww. grupach w ramach kompleksowej obsługi nieruchomości. Taki model współpracy jest najwłaściwszy , ponieważ zarządzanie nieruchomościami wymaga wiedzy i doświadczenia w wielu dziedzinach a życie szybko pokazuje, że w procesie zarządzania nieruchomością problemy z zakresu księgowości , prawa i budownictwa stale się przenikają. W przypadku nieruchomości komercyjnych możliwe jest także przejęcie wszelkich obowiązków związanych z obsługą najemców lokali użytkowych.

CZYNNOŚCI ADMINISTRACYJNE

  • Prowadzenie ewidencji lokali, właścicieli lokali wraz z przypadającymi im udziałami w nieruchomości wspólnej oraz najemców w lokalach nie wyodrębnionych
  • Zawieranie w imieniu wspólnoty umów dla nieruchomości z dostawcami energii elektrycznej, energii cieplnej, ciepłej i zimnej wody, gazu, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości
  • Zawieranie umów dla nieruchomości wspólnej na usługi kominiarskie i inne usługi związane z prawidłowym funkcjonowaniem urządzeń technicznych w nieruchomości wspólnej (dźwig osobowy, domofon, antena zbiorcza)
  • Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej
  • Wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie cen i warunków umów oraz ich zawieranie na usługi związane z zarządem nieruchomością wspólną, merytoryczną kontrolę faktur wystawianych przez usługodawców, kontrolę wykonania umów przez usługodawców oraz zmienianie i rozwiązywanie dotychczasowych umów w przypadkach gospodarczo uzasadnionych
  • Organizacja i obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej
  • Wykonywanie zleconych przez zarząd wspólnoty czynności związanych z zebraniami właścicieli lokali, zawiadamianie o zebraniach, powiadamianie właścicieli o treści uchwał podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów.
  • Wynajmowanie pomieszczeń w nieruchomości wspólnej w zamian za uzyskanie na rzecz wspólnoty pożytków. Wynajem może nastąpić wyłącznie na podstawie uchwały wspólnoty
  • Wydawanie zaświadczeń lub poświadczanie wniosków o przyznanie dodatku mieszkaniowego lub pomocy społecznej
  • Zapewnienie właścicielom informacji o sytuacji wspólnoty oraz dostępu do jej dokumentów
  • Powiadamianie właścicieli lokali o zmianie wysokości opłat związanych z dostawami mediów oraz usług dla nieruchomości
  • Sporządzanie protokołów szkód i utrzymywanie w tych sprawach kontaktów z firmami ubezpieczeniowymi
  • Prowadzenie teczek wspólnot mieszkaniowych wraz z dokumentacją z zebrań wspólnoty
  • Prowadzenie w imieniu wspólnoty wszelkiej korespondencji z urzędami, kontrahentami i członkami wspólnoty w zależności od zaistniałych spraw i potrzeb.
  • Reprezentacja wspólnoty na zewnątrz
 
 
Nie pobieramy żadnych dodatkowych opłat za przejęcie nieruchomości od dotychczasowego zarządcy, przygotowywanie korespondencji, uchwał i innych dokumentów dla właścicieli lokali ani za doręczenie ich odbiorcom bezpośrednio lub za pośrednictwem poczty. Wynagrodzenie obejmuje także wydrukowanie raz na dwa lata książeczek opłat dla wszystkich właścicieli lokali.
 
 
 
CZYNNOŚCI TECHNICZNE
  • Dbanie z należytą starannością o stan nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane
  • Sporządzanie planów przeglądów wymaganych ustawą Prawo budowlane, wraz z propozycją preliminarza kosztów
  • Zlecanie i kontrola bieżących napraw i konserwacji budynku
  • Prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości
  • Przygotowywanie planów remontów
  • Przedstawianie ofert w przedmiocie umów z dostawcami mediów, wykonawcami robót i usług
  • Wyszukiwanie wykonawców robót budowlanych, organizowanie przetargów, negocjowanie cen i warunków umów, przedkładanie najkorzystniejszych ofert
  • Nadzór nad pracą firm wykonujących remonty i modernizację oraz uczestnictwo w komisji przy odbiorze ilościowym i jakościowym wykonywanych robót i usług
 
OBSŁUGA KSIĘGOWA
  • Prowadzenie ksiąg rachunkowych w wersji elektronicznej
  • Wykonywanie sprawozdania dla Głównego Urzędu Statystycznego
  • Sporządzanie bilansu rocznego wraz z deklaracją dla Urzędu Skarbowego
  • Przechowywanie dokumentacji statystycznej i księgowej wspólnoty
  • Obsługa rachunku bankowego wspólnoty
  • Prowadzenie sprawozdawczości wspólnoty dla urzędów zgodnie z obowiązującymi przepisami
  • Prowadzenie indywidualnych rozliczeń zużycia mediów dla poszczególnych właścicieli raz w roku
  • Kontroling finansów wspólnot
  • Współpraca z bankiem –wysyłanie przelewów, odbiór wyciągów, wyłapywanie i korygowanie pomyłek bankowychWindykacja należności
  • Sporządzanie rocznych planów gospodarczych i finansowych
  • Sporządzanie sprawozdań z realizacji planów gospodarczych i finansowych
 
 
 
Każda wspólnota jest samodzielna pod względem finansowym. Nie praktykujemy zakupów zbiorczych ze środków kilku wspólnot, jak również każda wspólnota posiada niezależne konta bankowe.
 
W wyniku stosowania tych zasad rozliczenia finansowe w poszczególnych nieruchomościach są przejrzyste i sprawdzalne.
 
 
OBSŁUGA PRAWNA
 
 
Współpracujemy ze sprawdzoną kancelarią prawną specjalizującą się w tematyce związanej z rynkiem nieruchomości, której w razie potrzeby, na podstawie odrębnego zlecenia , można powierzyć prowadzenie nawet najbardziej skomplikowanych spraw sądowych.
W ramach kompleksowej obsługi nieruchomości zapewniamy podstawową obsługę prawną, obejmującą:
 
  • Obsługę windykacji należności, począwszy od zgromadzenia niezbędnych dokumentów potrzebnych do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, przez przygotowanie pozwów sądowych, aż do skierowania prawomocnego tytułu wykonawczego do komornika (bez zastępstwa procesowego). Radca Prawny zawsze występuje za nas w sądach a jego koszty pokrywa strona która proces przegrywa.
  • Konsultacje prawne przy sporządzaniu bardziej skomplikowanych uchwał, umów czy regulaminów wewnętrznych.
     
     
     
    WYNAGRODZENIE ZARZĄDCY
Dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej proponujemy jako koszty zarządzania i administrowania w tym „wynagrodzenie zarządcy” kwoty liczone od m2 p.u. mieszkania (bez powierzchni przynależnej) . Obecnie usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi są zwolnione z podatku VAT.
Wynagrodzenie zarządcy jest ustalane indywidualnie dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej.
 
Uwaga: przy rozpatrywaniu naszej oferty, radzimy rozważyć fakt ,że większość zarządców oferując swe usługi określa cenę za wynagrodzenie zarządcy, w której nie mieści się cała gama usług i kosztów własnych określanych potem jako „usługi koszty dodatkowe”. Skutek taki, że zarządca obciąża wspólnotę mieszkaniową odrębnymi kosztami np. sporządzania pism w sprawach wspólnoty i ich ekspedycji, zawieranie umów i wystawianie rachunków za pożytki itp.

 

ELEMENTY KALKULACYJNE 

W skład stawki za usługi zarządzania nie wchodzą koszty eksploatacyjne, na które składają się :
  • Koszty utrzymania technicznego, drobne remonty i konserwacje – w tym przegląd instalacji gazowej , elektrycznej i inne przeglądy
  • Koszty utrzymania czystości i zieleni
  • Ubezpieczenie budynku
  • Usługi kominiarskie
  • Usługi bankowe
  • Zastępstwo procesowe
 
 
Powyższe koszty eksploatacyjne należałoby przyjąć wg. rozliczenia z ubiegłego roku. Wszystkie koszty rozliczamy zgodnie z Ustawą o własności lokali.
 
Przepisy, które zmuszają Wynajmującego i Właściciela do ponoszenia wymienionych wyżej kosztów przedstawia tabela nr 1.
Tabela Nr 1 - WYKAZ KOSZTÓW WRAZ Z PODSTAWĄ PRAWNĄ
L.p.
Pozycje kalkulacyjne
Podstawy ustawowe
Uwagi
 
1
 
2
 
3
 
4
1
Koszty utrzymania technicznego
Art. 61 Prawa Budowlanego
Art. 662 §1 KC
Pod sankcją grzywny
2
Koszty administrowania
 
Wymóg prowadzenia dokumentacji do celów podatkowych i statystycznych i innych
3
Koszty utrzymania czystości
Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
Pod sankcją grzywny
4
Ubezpieczenie budynku
 
Środki na zabezpieczenie lokalu zamiennego w przypadku zdarzenia losowego
 

 

 

 

 

 
Projektowanie stron internetowych Exponet.pl